Sin proyectos con valores inferiores a los U$S 100.000, ¿el crédito hipotecario se limitará al mercado del usado?

La construcción privada empieza a dar señales de recuperación en la ciudad de Buenos Aires. Los permisos, tanto en superficie como en número de proyectos, crecieron con fuerza en el primer semestre al punto que si se mantuviera la tendencia en la segunda mitad del año, la expansión de 2026 terminaría siendo la mayor del último lustro.

Sin embargo, a tono con lo que sucede en buena parte de los sectores económicos, la demanda en el mercado inmobiliario viene siendo impulsada casi exclusivamente por el segmento de ingresos altos. Esa tendencia está concentrando las nuevas obras en barrios de la zona norte de la ciudad en detrimento de los proyectos en el sur, que siguen estancados en niveles mínimos.

«Hoy solamente es negocio construir en las zonas más valorizadas donde el metro cuadrado vendible está por encima del costo de construcción, y eso se da básicamente en los barrios del norte y algunos del oeste de la ciudad de Buenos Aires», dijo Fernando Álvarez de Celis, director de la fundación Tejido Urbano. «En los últimos tiempos, la construcción en la ciudad de Buenos Aires ya venía estando atada a los sectores de más altos ingresos, pero ahora eso se evidencia mucho más«, agregó.

En el primer semestre se otorgaron 967 permisos correspondientes a 1,3 millones de m², un 16% más que en el mismo período de 2025 y 63% más que en la primera mitad de 2024, según un informe de Tejido Urbano. De sostenerse el ritmo durante el segundo semestre, el año terminaría con alrededor de 2,6 millones de m², lo que implicaría un 30% por encima del promedio de los últimos veinte años. En tanto, el número de permisos para construcciones nuevas aumentó 27% con respecto a la primera mitad del año pasado.

Ese crecimiento a buen ritmo viene siendo impulsado por el boom de construcción en barrios puntuales. Palermo es el caso más notorio. Ese barrio ya venía liderando las obras en la Capital, al punto de captar en promedio el 12% de las construcciones en las últimas décadas. La novedad es que esa tendencia se está agudizando: en el primer semestre de este año las construcciones en Palermo representaron el 17% de los permisos en la ciudad.

«Nunca había habido tanta concentración en un barrio», dijo Álvarez de Celis. «Este tipo de construcciones tiende a ser demandada por gente que ya tiene propiedad y busca una reserva de valor; después, esa vivienda puede estar vacía o, en el mejor de los casos, alquilada, más aún en un barrio como Palermo donde es fuerte el alquiler temporario», añadió.

En la Comuna 14, conformada por Palermo Soho, Palermo Hollywood, Palermo Chico, Las Cañitas y Palermo Botánico, la superficie de construcciones nuevas en el primer semestre fue más del doble que en el mismo lapso del año pasado. La superficie con permisos pasó de 93.425 metros cuadrados en la primera mitad de 2025 a 199.558 metros en el primer semestre de este año.

En tanto, la Comuna 13, que nuclea a Nuñez, Belgrano y Colegiales, es la segunda con más permisos, aunque se observa una disminución con respecto a los números del año pasado. Aún así, el 35,7% de la superficie del primer semestre se concentró en Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza, barrios demandados por segmentos de ingresos medios/altos y altos.

Más allá del norte, la moderada diversificación territorial que se viene registrando apunta a los barrios de Caballito, Villa Crespo y Flores, en el oeste de la Capital. Por ejemplo, la Comuna 6, conformada exclusivamente por Caballito, pasó de 48.393 metros cuadrados entre enero y junio de 2025 a 108.501 metros en el primer semestre de este año.

Si la mirada se extiende a otros barrios que exhiben ascensos, Caballito (9,3%), Villa Devoto (5,5%), Villa Crespo (5,5%), y Flores (3,4%) en conjunto representan casi un cuarto de los permisos otorgados en el primer semestre. «En algunas zonas de Villa Crespo la demanda encuentra una expansión de Palermo, sobre todo en la zona de Avenida Córdoba, mientras que en Flores hay una zona valorizada en las calles Directorio y Pedro Goyena», señaló Álvarez de Celis. «Hay compradores que están encontrando en Caballito o Flores su reserva de valor».

La contracara de esa recuperación es el sur de la ciudad. Aunque la cantidad de metros cuadrados permitidos en esa zona mejoró algo con relación al nivel mínimo al que había caída el año pasado, el sur continúa teniendo una participación ínfima (3,6%) dentro del total de permisos de obra, un nivel que está incluso por debajo de su promedio histórico.

La Comuna 4, que incluye Parque Patricios, Barracas, Nueva Pompeya y La Boca, registró permisos por apenas 12.950 metros cuadrados en el primer semestre. En tanto, la Comuna 8, que comprende los barrios de Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano, sumó 27.696 metros. «Mientras siete barrios del sur concentran solo el 3,6% de los permisos, un solo barrio, Palermo, se queda con el 17%», dijo Álvarez de Celis. «Eso marca la disparidad territorial de la construcción en la ciudad».

¿Habrá oferta para el crédito hipotecario?

El consumo en general exhibe dos caras cada vez más marcadas en Argentina. Los segmentos de ingresos altos disfrutan de un boom de consumo que está muy lejos de poder ser acompañado por el resto de los estratos sociales. Esas tendencias se evidencian, por ejemplo, en el turismo emisivo: mientras las salidas desde los aeropuertos de Ezeiza y Jorge Newbery crecieron 3,6% en los primeros siete meses del año con respecto al mismo período de 2025, las salidas en general, que incluyen la vía terrestre hacia países vecinos, cayeron 15,8%. En el mercado automotor el panorama es similar: por un lado, las ventas de autos premium registraron un salto del 48,5% interanual entre enero y agosto; por el otro, el mercado general de vehículos livianos sufrió una caída acumulada del 13,9%.

Esa polarización también se vuelve cada vez más notoria en el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. La brecha de la demanda es tan amplia que mientras el valor del suelo en el norte de la Capital ya asciende a U$S 3.587 por metro cuadrado, en el sur es de solo U$S 1.520, según un relevamiento de Tejido Urbano.

Si bien esa tendencia está impulsando una reactivación de las obras en el norte, la falta de demanda en los barrios del sur amenaza con limitar esa recuperación. De hecho, esas líneas cruzadas amenazan con reducir los efectos de una de las medidas adoptadas por el gobierno de Javier Milei para intentar darle algo de impulso a la economía. A fines de agosto, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un programa de $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para fondear a los bancos y reactivar los créditos hipotecarios. Uno de los propósitos centrales de esa jugada es que una mayor demanda de créditos dé impulso a la construcción privada y que eso derive en una recuperación del empleo en un sector castigado.

«El crédito hipotecario está destinado a la compra de viviendas con valores entre U$S 80.000 y U$S 100.000, pero ninguna de las obras que se están construyendo ahora en la ciudad tiene esos precios: en Palermo, por ejemplo, los proyectos nuevos están arriba de los U$S 200.000», dijo Álvarez de Celis. «Viviendas con un precio acorde a los créditos hipotecarios podrían construirse en el sur de la ciudad de Buenos Aires, pero lamentablemente ahí casi no hay obras: el crédito se va a concentrar, entonces, en el segmento del usado y no va a mover ni un centímetro la construcción dado que mientras los costos en dólares sigan siendo altos, cada vez más las obras van a apuntar a la crema del mercado inmobiliario», concluyó.

El Economista